みなさま、こんにちは！
今日は、2022年の不動産動向と2023年以降不動産が抱える問題予測を、お話ししたいと思います。
（たまには不動産らしい記事を書きたいと思います。）
※不動産の専門家の方の意見を参考にしています。
【新型コロナウイルスの影響】
2022年も、やはり不動産も新型コロナウイルスの影響を受けました。
初めて緊急事態宣言が発令された2022年4月ごろは、不動産価格や取引件数が大きく下落しましたが、その後は回復していき、現在では上昇傾向にあるようです。
これは、テレワークの普及など新しい生活様式が選択され、住まいに対する関心が高まったことが原因のひとつです。これからも、その需要の高まりは続いていくと予測されます。
例えば、働き方の変化によりオフィスは大規模なものより、区分所有オフィスや従量課金制のオフィスに重要が高まりました。
一般住宅では、テレワークスペースのある家や部屋数の多い住宅の人気が高まりました。また、都心にあるマンションから、郊外にある一戸建てに引っ越す人も増えました。
一方、通勤や外出時の移動時間を短縮するために都心部の駅から近い中古物件の重要も高まり、価格も高騰し続けています。
【2022年問題】
2022年問題とは、生産緑地として農地だった土地が2022年に転用され、市場に大量に出回るのではないか、という予測のことです。
生産緑地とは、都市計画に基づいて指定された市街化区域内の農地のことです。
1992年に公害や災害を防止する目的で定められました。30年間農地として管理しなければならない一方で、固定資産税などの優遇措置を受けることができます。
2022年に、指定された土地の全体の80％が30年の指定期限を迎えました。
営農義務や固定資産税の優遇措置なくなるため、生産緑地が宅地に転用され、不動産市場に出回るのではないかと心配されていましたが、政府により様々な対策がとられていたり、市街化区域外の土地に影響が少ないことから、全国的な価格の暴落には至らないと考えられています。
【2023年問題】
高齢者のひとり世帯や核家族化などにより、世帯数はこれまで上昇を続けていましたが、
日本の世帯数は2023年をピークに減少に転じると予想されています。
これが2023年問題と呼ばれています。
世帯数が減少すると住宅需要も減少するため、住宅価格が下落する恐れがあります。
また、一人暮らしの高齢者が亡くなって空き家が急増することも問題視されています。空家問題には様々な対策が取られていますが根本的な解決にはなってません。
高齢者が多い地方では、特に不動産市況が乱れると予測されています。
【2025年問題】
日本の総人口6％に当たる約800万人の団塊世代が、2025年に後期高齢者になります。
これが2025年問題です。2025年の後期高齢者は全人口の18％となり、年金問題や社会保障、公共サービスの破綻が懸念されています。
団塊世代の多くが不動産を所有しており、空家問題のさらなる深刻化につながる見通しです。相続して放置される物件や、売れ残る中古物件が増えることが予測されます。
また人口減少により、公共施設の統合や自治体の統廃合がおこり、土地の利便性が低下し、
不動産価格が下落する懸念もあります。
2025年には、マンションの空家化も進むと予測されています。
こうしたことから、不動産市況が全体的に勢いを失う恐れがあります。
【不動産価格のバブル崩壊】
2022年現在、不動産価格はバブル期といえるほど上昇が続き、崩壊のリスクがあります。
売りたいなら早めに準備を始めていないと、予想より安くなってしまう可能性があります。
2013年以降緩やかな価格上昇を続けてましたが、2020年から特に価格上昇が顕著です。
不動産バブルが続いている状態でいつ崩壊してもおかしくなく、価格が上昇しきるまで待つのはリスクが高いと考えらます。
不動産価格は、10年や15年といった長いサイクルで変動していると言われています。
低金利と価格高騰で売り時である現在、タイミングを見失わないようにしたいですね。
【円安の影響】
2022年10月、一時円ドルレートは「1ドル＝150」を記録しました。１ドル150円を超えるのは32年ぶりとのことです。これは、歴史的にも急激な円安と言われています。
コロナ禍や世界情勢により、2022年以降世界はインフレ傾向にあります。
これに対し米国は物価上昇及び失業率の低下を受けて政策金利の引き上げを行ってきました。一方、日本は金利を引き下げる金融緩和を粘り強く行ってきました。
米国と日本との金利差がこれほどまでの円安を引き起こした要因になっているそうです。
しかし米国は、金利を引き上げたために不動産市場が冷え込み、ドルは急落し経済は不安定な状況にあるそうです。
このため、ドル安が進み急激な円安はピークを超えたとの見方があります。
2023年以降はむしろ円高が懸念される、との声もあるようです。
円安が緩和されれば、建築資材や半導体などの輸入品の価格が下がり人材の流出を防ぐことに繋がりますが、海外資本家が所有する日本不動産の売却が一気に進む懸念もあります。
【変動金利上昇の恐れ】
2023年４月に日本銀行総裁の黒田氏が任期満了を迎えます。この時期に、これまで貫いてきた金融緩和政策に転換が見られるのではないか、との見方が強いようです。
金融緩和からの転換とは、金融の引き締め・金利上昇を意味します。日本の不動産は金融政策の影響を大きく受けます。金利が低ければ購買意欲は上がり、金利が高ければ購買意欲は下がるでしょう。
不動産バブル崩壊を引き起こす引き金になる可能性は大いにあるといえます。
【家を買うなら早めがおすすめ！】
不動産価格は現在も上昇傾向にありますが、家の購入はやはり早めおすすめです。
先ほど述べたように、2023年4月以降住宅ローン借入の金利が上がってしまう可能性があるからです。
他にもおすすめの理由がいくつかあります。
■生産緑地制度の解除
生産緑地制度は国が土地価格の暴落を避けるため、10年延長が可能になっています。
しかし土地の所有者は高齢化が進み、延長申請をせず売却を検討する人は一定数見込まれます。そのため供給の増加で、価格が下落する可能性は十分にあると考えられます。
■住宅ローン控除制度の改正
2022年から新築の場合、控除額・控除期間・借入限度額・所得要件が改正されました。
控除期間は10年→13年間に延長されました。
改正により、控除額や所得要件・借入限度額は下がっていますが、2024年に次の制度の改正予定があり、さらにこれらが縮小される可能性があるので、早めの申し込みを検討した方がよいでしょう。
さて、これまで2022年の不動産の動向、2022年以降懸念されている不動産の問題、
不動産の買い時売り時、などお話してきました。
不動産価格にはサイクルがあり、不動産市況はさまざまな要因によって動いていきます。
そうした変動や問題に対応するためには、情報を集め常にアンテナを張っておくことが大切です。
売買するときは、最新の相場をチェックして損をしないようにしたいですね。
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