現在弊社では、いくつかの売却案件について依頼を受けております。
その中で、いわゆる「相続空き家」の案件について共有しておきたいと思います。
①基礎知識として…
数年前（平成27年）に空き家対策特措法（※１）が施行されました。
これにより、空き家を放置している所有者への強制的な措置が可能となりました。
また、空き家を放置していると「特定空き家」に指定され、住宅用地の固定資産税の減免措置（※２）が外れてしまうことで何倍もの税額を請求されることもあります。
今や空き家は全世帯の8件に1件以上（※3）の割合となっており、身近な問題として年々増え続け深刻化しています。
②もし、相続空き家の所有者となったら…
一にも二にも、とにかく早く売却することをお勧めします。
（ぜひ、そんな時はすぐにご相談下さい。日本全国迅速に対応致します。）
それは、「空き家の譲渡所得3000万円特別控除」という制度（※４）が2023年12月末までの期間限定の特例措置であるからです。
また相続日から起算して3年を経過する日の属する年の年末までに売却する必要があるからです。
つまり、あと3年以内（2023年の年末まで）に相続空き家を売却をすることが出来れば譲渡所得から3000万円の特別控除を受けることが出来るという訳です。
※一定の要件に当てはまる必要があります。
※詳しくは国税庁HPをご覧ください。
③年々リスクを増していく…負動産
まず、家は空き家になると急激に傷み始めます。
ゴキブリやネズミなどが増えて、空き家となって直ぐであれば利用・リサイクル出来たはずの家財や設備も数年後にはゴミ・産業廃棄物と化してしまいます。
さらに、所有者には毎年固定資産税の負担が発生しますし、管理責任・管理コストは年々増すばかりです。
なんとなく実家を残しておきたいとか、仏壇を置くところが無いとか、日々の生活に追われて「問題先送り」しているケースは多く、ついに相続人達も老化して話し合いすら成立しなくなり問題は深刻化、放置され続ける状況となってしまいます。まさに「負動産」となってしまう訳です。
④「賃貸で貸す」という選択肢もあります…
しかし、実際にはそう簡単ではありません。
最近は、クロスや設備がある程度綺麗でないと実際入居者はなかなか入りませんし、無事に入居者が決まっても設備の修理、外壁の塗装など経年劣化した家は費用が多額にかかり、採算を取るにはそれなりのテクニックが必要です。
ようやくなんとか決まった入居者が数年後退去した後、再募集するには数百万円単位のリフォームが必要となることも良くあります。その時になって困って弊社へ相談に来られるケースがありますが、そのような状態の中古住宅で土地の需要も低いエリアでは手放すことすらも難しいケースがあります。
賃貸にするにしても、結局は数年後に売却したりする出口戦略を考えておくほうが良いでしょう。
⑤これから…
2033年には3件に1件が空き家となると予測されており、今まさに、日本の人工は過去にない急激なスピードで減少を始め、このままのペースならば100年後の日本の人工は3分の1になる（※5）と計算されています。
この場合、一部の都心エリアや人気立地を除き、地価の上昇は難しく、ほとんどのケースでは所有するリスクは年々増すばかりなのではないでしょうか。
当然年々、売却を希望する物件は増えることになり、ますます売却が困難となり、安価な取引もしくは売却不能となるケースが多いでしょう。
「空き家はとにかく早く売るのが吉！」
所有するリスクは年々増すばかりです。
弊社では思い入れがある家を出来るだけ高く売却することが出来ます。
3000万円特別控除が使える今が売却のラストチャンスだと思います。
ぜひ、お気軽にご相談下さい。
（※１）平成27年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）では、行政が空き家の実態調査から所有者へ適切な管理の指導、活用促進、さらに適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定して、助言・指導・勧告・命令・罰金・行政代執行を行うことができるように定めたもの。
（※２）小規模住宅用地に該当する場合は、課税標準が固定資産税評価額の6分の１となります。特定空き家に指定されると特例の適用が外れてしまいます。
（※3）平成30年住宅・土地統計調査によると全国の空き家数はおよそ846万戸（前回調査では約820万戸）、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.55%（前回調査では約13.52%）となっています。それぞれ平成25年の前回調査の数値を超え、過去最高を記録しています。
（※４）相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。 これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
（※５）国立社会保障・人口問題研究所は、「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」において、日本の将来推計人口を算定してます。現状のまま推移した場合、総人口は2030年の1億1,662万人を経て、2048年には1億人を割って9,913万人程度となり、2060年には8,674万人程度になるものと推計され、現在の3分の2の規模まで減少することとなります。さらに、そのままいくと、100年後の2110年には4,286万人程度になるものと推計されています。
